不動産を暦年課税の非課税を使って、生前贈与することは効果的か

私の母は、祖父から相続を受けた土地があります。祖父から母が相続したときにも、それなりの税金を払って、その土地を取得したそうです。ですがその時の税金の支払いにより、現預金は、ほとんど手元に残らなかったそうです。
最近の相続税増税により、私たち兄弟にもこの相続税が結構、かかってきそうです。母は専業主婦でしたので、土地以外の財産はありません。
相続税を払うためには、自分たちで工面しなくてはならなそうなので、節税をしたいと思っています。

贈与をする場合、110万円までは非課税だと思いますので、その枠を使って、兄弟3人に、毎年その土地の110万円部分を長期にわたって贈与してもらおうと思っています。
代々の土地なので、できれば、税金を払うために土地を売るということにはしたくありません。
この様な贈与を進めていく上での注意点はありますか。

不動産であっても、生前贈与はできますが…

悩ましい状況ですね。
不動産であっても、生前贈与はできます。有効な贈与とするためには、贈与契約書や、不動産の登記をしておくほうが良いでしょう。
ただ、この贈与が効果的な贈与かどうかは、下記の2つのポイントを十分把握して、検討することをお勧めいたします。
1つは、その後の争族の問題、もう1つは費用対効果の問題です。

今回のご相談は、区分所有ではなく、ひとつの不動産を複数の方で共有にすること（共有名義不動産）が前提ということでよろしかったでしょうか。共有名義不動産は、後々、トラブルになる可能性を残すことになります。
実際、現在は仲が良いご家族（夫婦、兄弟等）で共有にしていても、その後、他の共有者がご結婚されたり、お子様が生まれたりすると考え方が変わってしまい困っているというお話を良く伺います。
また、共有者に不幸があった場合、その相続人が新たな共有者になるため、そのままにしておくと共有者が増えていき、複数人で処分の意思決定をしていかなくてはならなくなってしまったが意見がまとまらなくて、困られているという方もとても多いです。
相続発生後は、処分を考えているなどの諸事情が無い限り、不動産を共有名義にすることは、慎重に考えてください。

（例）
今回の場合、生前贈与をしている間は、不動産の共有者は4名です。

その後、相続が発生すると、不動産の共有者は3名になりますが・・・

不動産の共有者に相続が発生した場合、原則として、そのご家族の人数分、不動産の共有者が増えることになります（遺産分割等により相続する者を1人にすることができます）。
たとえば、亡くなった共有者に妻と子供が2人いた場合には、不動産の共有者は5名になります。

不動産の所有権が移転する際に必要になる費用は、大きく3つあります。
① 登録免許税
② 不動産取得税
③ その他の費用
・登記費用（※司法書士に依頼をした場合）
・贈与契約書作成費用
・贈与契約書の印紙
・その他郵送費等

まず、不動産の所有権が移転して、第三者への対抗要件を満たすためには、登記手続き（名義書換）をする必要があります。
その際、登録免許税というものがかかってきます。
名義書換をする際に、法務局に支払うことで、登記することができます。
登録免許税は、所有権の移転が贈与原因で行う場合は、下記の利率になります。

　　　課税標準×1,000分の20

※尚、相続原因で行う場合は、「課税標準×1,000分の4」です。

土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税となるのが不動産取得税です。
都税事務所・支庁から送付する納税通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに納めます。

　　　取得した不動産の価格（課税標準額）*1 ×　税率*2

*1 　平成30年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。
*2 　税率は以下のとおりです。

詳しくは都税の「納税等について」をご覧ください。

※尚、相続により取得した場合は、課税されません。

登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬が必要となります。
また、不動産の生前贈与を行いますので、贈与したことを証明するために贈与契約書を作成しておいたほうが良いでしょう。
この贈与契約書は、印紙税の課税の対象となる文書ですので、印紙を貼らなければなりません。
このとき、印刷代や郵送でやり取りをする場合は通信費などの費用も発生します。

これらを、今回の相談に当てはめてみるとどうでしょう。
たとえば、1億円の土地であったと仮定します。法定相続人は3名ですので、何もしないと、相続税が630万円となります。これを、毎年1人110万円分、計330万円贈与すると10年後には相続税を190万円まで引き下げることができます。
ここで、上記の費用を下の前提を元に計算すると約245万円かかることになります。
節税額440万円（630万円－190万円）のうちこの費用を差し引くと、実質節税額は195万円です。
少しでも節税していきたいということであれば、効果はあるといえます。
また、これを16年間続けることができれば、この土地の評価額は基礎控除額内に納めることができます（※）。

（※）年間にかかる費用は合計24万4,500円として計算しています。
　　・登録免許税：22,000円（110万円の2％）×3名分
　　・不動産取得税：16,500円（110万円の1/2の3/100）×3名分
　　・登記費用：42,000円×3名分（※相続ハウスでの報酬としています）
　　・贈与契約書印紙代：1,000円×3名分
　　・この他に贈与契約書の作成を依頼する場合は、別途費用が発生します。
　　・土地の評価額が一定であることを前提としています。
　　・印紙代は、印紙税法別表第一第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）
　　・平成30年3月31日までの取引前提が続くものとして計算しています。

ですが、手続きの手間と、相続までの期間の確保（相続発生直前の3年間に行われた贈与は、相続税の計算上含めて計算されますので、注意が必要です）をよく検討してみてください。

上述してきました、2つのポイントを抑え、それでもご家族にとって良いと考えられる方法であれば不動産を暦年課税で贈与することは事実上、可能ではありますが、あまり現実的ではありません。よく家族で話し合いをして、検討をしていただければと思います。

自宅の不動産　相続まで待つ？生前贈与？①

私の父は、世田谷の自宅と少しの貯金があります。父もだいぶ年をとってきているし、今は別々で暮らしているのですが、そろそろ自宅に戻って、一緒に暮らすことを考えています。そのとき、できることなら、相続を待たずに自分の所有にしたいと思っています。父もそれでも良いと言ってくれています。
ただ、税金のことが心配です。
今、自分のものにするよりも、相続を待ったほうが良いのでしょうか。
自宅の路線価は、40万円で、広さは100㎡です。
母は健在で、兄弟は、私の他に姉がいますが、嫁いでいます。

どちらでも税額は変わりません

そうですね。相続まで待った方が良いのか先に贈与しても大丈夫なのかを迷っている方は多いです。ですが、これはその対象となる財産やそれ以外の財産がどういう種類でどれくらいの価値かによっても異なりますので、各ケースによって、回答は異なります。
今回のご相談者様の場合は、財産が単純に自宅の土地のみ（4,000万円）であったと仮定すると、原則として、贈与税が1,530万円（※）発生することになります。
ですが、例えば、相続時精算課税という生前贈与の制度を使うこともできます。この制度は、生前に多額の贈与をする場合、この制度を選択して申告すれば、2,500万円までの贈与は非課税ですよ、というものです。そして、それを超えた部分に一律20％で税金がかかってきます。
これを、実際に相続が発生したときに、贈与時の評価で財産を持ち戻して相続税を計算し、既に支払った贈与税があれば、これを相続税額から控除できるのです。
今回のケースですと、贈与時に300万円の贈与税を納付しますが、相続時には、税額は発生しませんので、300万円が還付されます。
この制度を利用すれば、一度税金を納付する必要がありますが、トータル的には、相続まで待つ場合と税額は変わらないことになりますね。
ただし、贈与時にも相続時にも申告の手続きをしなくてはなりませんから、相続まで待った場合に比べたら、手間と手続き費用が少しかかるかもしれません。

（※）ご相談者様が20歳以上であると仮定して、特例税率を適用しています。

自宅の不動産　相続まで待つ？生前贈与？②

私はおじいさんと東京に住んでいます。父と母は、海外に居ます。
おじいさんに何かあった場合、おじいさんが何もできないと、困るので、今から私の名義に変えて欲しいと言われました。
おじいさんの家は、将来、自分が守ることになると思うのですが、そうなると税金などは、どうなのでしょうか。
できれば、早めに変えた方がおじいさんも安心すると思うのですが、税金をかけてでもそうするべきかどれくらいかかりそうかがわかりません。

生前贈与では特例が使えません

同居しているおじいさんの自宅を相続する場合、一定の要件を満たすと相続税の計算の際、小規模宅地の特例が使えます。
この場合の特例を使うと、330㎡までの土地について、80％の評価減が可能となります。
すなわち、例えば、おじいさんの土地が300㎡で、その土地の路線価が40万円だったとします。通常ですと、1億2,000万円の評価額となり、それ以外の財産が無く、法定相続人が一人と仮定した場合、1,820万円の相続税がかかります。対して、特例を使うと評価額が80％減の2,400万円になりますので、同じ仮定で計算すると、相続税は0です。
もし、この自宅を生前贈与で受取った場合（相続時精算課税を選択）、特例が利用できなくなってしまいます。
このように税金面を重視するのであれば、相続まで待った方が良いかもしれません。
なお、相続でおじいさんの財産を相続するには、おじいさんの子（例えばお父様）がおじいさんより先に亡くなってしまっている場合を除き、遺言書が無いと受け継ぐことができません。
確実にお孫様が相続する場合は、遺言書のご用意をしてください。

住まなくなった親の自宅　売るべき？　貸すべき？

数年前に父が亡くなり、先月、母が施設に入居しました。
父と母が住んでいた家は、現状、母の所有になっており、今後、母が家に戻らない限り、子供たち(孫も含めて)の中の誰かが、住むことは有りません。
それを、今売るべきか、母が戻る可能性を信じて維持しておくべきか、リフォームなどして貸すべきか、兄弟(4人)で話し合っていますが、どう決断していいかわかりません。何かよいアドバイスはありますか。

シミュレーションをしてくれる専門家に相談しましょう

こちらのご相談は、大きく２つに分けて考えて見ましょう。

まず、自宅を最終的に売る予定だが、今売るか後で売るかについてですが、3つの論点があると考えられます。
① 相続税の節税をしたいかどうか
② 自宅等の不動産を誰が相続するか決まっていて、相続人間で円満に分割ができそうか揉めてしまいそうか
③ 今売れる(貸せる)物件か、将来売れる(貸せる)物件か

相続税がかかる場合は、不動産の評価の際、小規模宅地の特例が使える場合が有ります。本件では、お子様方は皆さん同居しておりませんので、もし、その中に相続人にであるお子様若しくはその配偶者が持ち家を所有していない場合は、この特例が使える可能性があります。
適用するための要件はいくつかありますが、その要件のひとつに、相続した対象不動産を相続発生から１０ヶ月(申告期限まで)は所有する必要が有ります。
そして、要件をすべて満たした場合、不動産評価を８割減にすることができますので、効果が大きいです。
また、相続税評価の際に適用する評価額は、路線価評価といって、一般的には市場価格の８割程度といわれておりますので、生前に売却した額を現預金などで所有している場合よりも相続時には低い額で評価ができる可能性が有ります。
これらについては、専門家に確認するのが良いでしょう。

不動産は、すぐに売却予定でない場合等に、共有名義にすることは、あまりお勧めできません。この場合、それ以外の財産がどれくらいあるかによっては、なかなか話がまとまらないということもよくあります。
また、ご兄弟の仲が良いか悪いかによっても、今売却するか相続発生後に売却するかは関係してきます。
ご兄弟の仲が悪く、他の財産との割合が悪い場合などは、均等に分けることが難しい不動産を事前に売って、相続財産を均等に分けられる預金などに変えておくことで、揉めるリスクを最小限にできる可能性も有ります。
相続財産の全体との関係、ご兄弟の関係が良好かどうかを考えて、検討することをお勧めします。

今は売れる(貸せる)けれど、数年後には、思っていた価格では売れない(貸せない)ということは、よくあります。市場の動向等は、なかなか難しいところでは有りますが、市場の色々な情報を集めることがポイントです。

また、売るべきかリフォームなどして貸すべきかですが、これは、誰が相続するかがきちんと決まれば、その人が単独で決められるのではないでしょうか。
ただ、リフォーム等をする場合、その費用も相続財産から出したいとなると、揉める可能性も有ります。
この場合、賃貸不動産を共有名義にしがちですが、１でも述べましたとおり、先を考えず共有名義不動産にしてしまい、その後、困っている方がとても多くいらっしゃいます。
例えば、共有名義人の誰かが亡くなった後には、その配偶者とお子様も共有名義人になります。このように、どんどん共有名義人が多くなるのが一般的ですし、共有名義人の誰かが認知症になってしまうと、売却したいのにできないという可能性もあります。
売るか、リフォームして貸すかは、

① 遺産分割について、相続人の全員が納得しているのか
② リフォームの場合の費用を誰が負担し、誰が相続するのか
③ 貸した場合の管理等は誰が行うのか
④ (賃貸収入－リフォーム費用）と売却額どちらが良いか
⑤ 一括で資金が入る方法と月額など定期的に資金が入る方法のどちらが相続人に合っているか
⑥ 自分たち若しくは、自分の子供達等が、将来揉める可能性はないか
⑦ 借りてくれる人がいるのか、売り先があるのか

これらを複合的に調整して、時期や方法を決断してみてください。
不動産の査定やリフォーム費用のお見積りなどは、ほとんどの不動産会社が、無料で行ってくれますから、そちらを依頼して、比較しても良いと思います。
シミュレーション等は、不動産会社でも行ってくれますが、不動産のみを考えたシミュレーションになっていることが多いです。
税金なども含めて考えたい等の場合は、税理士にも確認してみると良いでしょう。

母の遺産が姉名義ってどういうこと？

姉家族と同居をしていた母が亡くなりました。
この家は、父が亡くなったときに母に入った保険金で建てているので、母の所有物です。ですが、この家が登記上、姉の所有になっているのです。
購入時に姉は支払いもしていないですし、ローンも組んでいないのは確実です。
この家は、相続で自分が受ける権利は全く無いのでしょうか。

実質的には母の遺産だと証明する必要があります

不動産登記上、家がお姉様名義になっているのであれば、お姉様の所有となり、お母様の遺産ではないと推定されます。しかし、この購入をお母様がしているということであれば、他の兄弟は納得できないこともあるでしょう。
お母様の相続の際、お姉様との話し合いの中で、話がまとまらなかった場合、もし相続権を主張したいとなると、その家がお母様の遺産であるということを裁判所に訴える必要があります。その裁判では、支払い等をお母様が行っていたという事実や、名義だけお姉様にする旨の証拠(他の家族の証言等)を用意しなくてはなりません。
お母様が生きている間にこの事実に気付けば、お母様にこの登記がどうしてこうなっているのかを確認したり、これを考慮した遺言書を用意してもらえることができたかもしれませんね。
お姉様との話し合いがまとまらなくても、可能性は０ではないですが、費用的にも精神的にも負担がかかりますし、解決までは時間もそれなりにかかりそうです。

遺言書に記載の財産が全然無いのはなぜ？

父が遺言書を残してくれていて、そこには、郊外の自宅は同居していた弟へ、都内のアパートと預金は私へと記載されていたのですが、アパートは後見人に売られていて、預金残もほとんどありませんでした。
父は、亡くなる5年前に認知症になってしまい、私はちょうど主人の母を自宅介護しており、弟は仕事があったので、後見人を立てて、老人ホームに入居してもらっていました。
生前、後見人から私たち兄弟に、アパートの売却についての相談は一切されていませんでした。
こういうことはあるものなのでしょうか。納得がいきません。

遺言書を準備したら、任意後見制度の活用も検討しましょう

このようなことは、今後、増えるかもしれません。
このような手続きが、法的に問題あるかと問われれば、お姉様にはお気の毒になってしまいますが、原則として、問題ありません（財産を、きちんと被後見人のために使っていることが前提です）。
というのも、後見人は、被後見人の財産に損害を与えないように財産等の管理をしていく義務が有ります。不動産を売却しなければ、その後の生活を賄えない等の事情がある場合には、売却する必要が有ります。このとき、自宅を売却するには、裁判所の許可が必要ですが、投資不動産の売却は後見人が単独でできてしまう(計画に反映する必要は有ります)のです。
また、法定後見人の報酬は、裁判所が財産目録や後見計画等を確認して決めるものですので、不当に多額の請求をするなども考えられません。
そのため、後見制度の利用を検討している親族は、遺言書が存在することを知っているのであれば、その旨を後見人に知らせ、本人の権利擁護を実現しながらも遺言書内容と抵触するような行動を避けてもらう等のことを後見人に依頼しましょう。
遺言書の存在を親族に知らせたくない方もいらっしゃると思いますので、その場合は、遺言書を作成した本人が、自分で信頼できる親族や専門家等と任意後見契約をして、後で、親族がびっくりしない様に準備しておくのが安心です。
また、お金だけはしっかりと特定の人物に遺したいという必要性が強いのであれば、遺言でお金の行き先を決めるのではなく、あげたい金額のお金を生命保険金に変えて受取人指定をしておくという準備が有効でしょう。

相続した空き家どうやって分割しよう？

私たちは、3人兄弟です。数年前に父が亡くなり、そのときに母が相続した不動産の中に、空き家が有ります。
先日、母が亡くなり、財産を兄弟でどのように分けるかを話し合っています。
兄弟間では、その空き家は、将来的に売却したいということで意見が一致しています。
不動産は、共有名義にしないほうが良いと聞いたことがあるので、どのように相続しようか迷っています、何かアドバイスなど有りますでしょうか。

まずは、その空き家が売れるかどうかを確認してください

相続で空き家を取得するケースは、とても多いですよね。
国土交通省が発表した「平成26年空家実態調査」では、空き家を取得したきっかけの52%が相続での取得だそうです。
ここで、不動産を共有名義にしないほうが良いというのは、主に将来的に揉める可能性があるということ、その後の相続があった時に共有名義人が多くなると意見が一致していても手続きが大変であることが主な理由です。
今回の場合は、近いうちに売却をすることの合意ができておりますので、共有名義にしても良いかもしれません。
ですが、注意が必要です。その空き家が売れない可能性もあるからです。
その場合、先ほどの問題点が復活してしまいます。
まずは、その空き家が売れる可能性があるのかを確認してください。
特に、近年、空き家を売る場合の特例(※)なども有りますので、良い時期かもしれません。
空き家を売却したいという時には、共有名義にしておき、売却額を分け合うのが良いでしょう。このとき、相続人の一人が相続して、売却額を他の相続人と分けたいとなった場合には、贈与税が発生することも有りますので、注意してください。
相続された不動産を登記する際には、売却可能な不動産であるかどうかも合わせてどのような名義で登記するのが良いのか(どう遺産分割をするか)を検討してみて下さい。

※2016年4月～2019年12月の間に相続で取得してから3年以内の空き家の売却については、居住用財産を売却したときに適用できる3,000万円の特別控除を、限定的に適用できるようになりました。この特例を使えるかどうかは、要件が有りますので詳しくは、ご相談ください。

相続で取得している空き家このまま放置で良いの

数年前に両親が相次いで他界し、両親が住んでいた家が空き家になってから、そのままにしています。
そろそろ、どうするか考えないと、と思っているのですが、いつか売れば良いと後回しにしてきました。
空き家法ができたり、世の中では空き家に関するネタもよく聞くようになりました。
やはり、早めに売る手続きをした方が良いでしょうか。
ちなみにその家は、まだ父名義のままです。

空き家を売るなら今のうち！

そうですね、土地などの不動産については、「いつか売れば良い」「いつでも売れる」と後回しにしている方はとても多いです。
また、売り時がわからず、放置という方も多いのではないでしょうか。
こちらに関しまして、今は売り時だと考えられます。
その理由としては、下記に示しますが、売ることは決めているのであれば、平成31年１2月までには、売却をするのが良いです。
ちなみに、名義がまだお父様名義のままとのことですが、まず売るために、この相続登記をする必要があります。

①「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家法とはこちらですね。以下「空家対策特別措置法」)によって適正な管理がされていないと自治体が判断した一定の空き家を強制的に解体することができるようになったこと（所有者費用負担）

②空き家解体の補助金制度があること

③適正な管理がされていない空き家の固定資産税等について「住宅用地の特例」が適用できない場合ができたこと

④空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例が設けられたこと

⑤不動産市場がHOTなこと(地域などによります)

空家対策特別措置法では、空き家全体を「空家等」と定義し、その中でも早急に対策が必要な空き家を「特定空家等」に分類しています。
特定空家等とは、空家対策特別措置法第2条で次のように定義されています。

•そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
•著しく衛生上有害となるおそれがある状態
•適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
•その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に指定されれば、すぐに解体の対象となるわけでは有りませんが、固定資産税等の増税はその翌年までに状況が変わらなければ、指定されたことを以って対象となります（固定資産税・都市計画税は毎年1月1日が基準日となっていますので、もし特定空き家に指定されたとしても、年内にその状況を改善すれば住宅用地の特例を引き続き受けることができます）。

実は、空き家の解体にかかる補助金制度は、空家対策特別措置法が施行された後にできた制度では有りません。
解体費用の補助は、多くの自治体で行われているので、対象の空き家がある地域に、補助金がないか、確認してみましょう。
補助金を受けることのできる条件は自治体により異なっていますが、旧耐震基準で建築されているものや防火地域等の地域指定があることがほとんどのようです。
補助金の金額は、解体工事費用の半分や1/3など、自治体により様々です。

平成28年税制改正大綱で「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が発表されました。空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で定められました。

これは、一定の条件を満たした空き家の売却に対し、3,000万円の特別控除を行うというものです。
平成28年4月1日から平成31年12月31日のあいだの売却が対象となります。

ここで、「一定の条件」とは

•相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。
•昭和56年5月31日以前に建築された。
•マンションなど、区分所有建物ではない
•相続から3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡であること
•売却額が1億円を超えないこと
•相続から空き家以外になっていないこと（使用履歴がないこと）
•行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

以上の条件を「すべて満たす」必要があります。敷居が高い印象がありますが、控除額3,000万円はとても高額ですから、お持ちの空き家が条件に当てはまるかどうか、確認してみてください。

配偶者間でできる有効な相続税対策はありませんか

私は、ずっと働いていましたが、妻はずっと専業主婦でした。その上、私は相続で受け継いだ資産もあるため、私の相続が起こると、結構な額の相続税が発生します。
今、対策として少しの税金を払いながら、毎年妻への暦年贈与をしています。
それ以外にもできる対策は有りませんか。
節税対策が目的ですが、子供や孫への贈与は考えていません。

おしどり贈与が有効です

ご夫婦間でできる贈与で、贈与金額から2,000万円までは税金がかからない制度が有ります。通称「おしどり贈与」と言われていて、正式には、「贈与税の配偶者控除」と言います。

これを適用するためには、要件が有ります。

① 夫婦の婚姻関係が20年以上であること
② もらう人（受贈者）の居住用不動産、または、居住用不動産を取得するための資金の贈与であること
③ 受贈者が、贈与を浮けた都市の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
④ 土地又は借地権の贈与の場合は、家屋の所有者が配偶者若しくは同居している親族であること

です。

この制度を使うには、主に下記にご注意ください。

① 同一の配偶者間では一生に一度のみ
② 投資用不動産の贈与や贈与された金銭を他の目的に使ってしまった場合には、適用できない
③ 居住用不動産等は日本国内にあるものに限る
④ 相続税の直前3年内に行われた贈与でも、相続財産に加算しなくてよい
⑤ 贈与者が贈与した年に亡くなっても適用が可能（この場合、相続税の申告期限までに贈与税の申告も必要になります）
⑥ 贈与税が発生しなかったとしても、不動産取得税や登録免許税は通常通り

です。
おしどり贈与ができそうでしたら、とても有効だと思いますので、是非ご検討ください。

相続登記に期限はありますか

相続で不動産を取得しました。人が亡くなるといろいろやることがあり、頭が混乱しますが、登記は、いつまでにしなければならないのでしょうか。

相続登記に期限はありません

相続で受取った不動産の名義変更をすること、相続登記には、期限はありません。
ですが、登記をしないで放置することで、ご自身の家族で混乱が生じたり、迷惑をかけたり、場合によっては、地域の皆さんに迷惑をかけることになります。

相続登記をしない主なデメリット
（１） 権利関係が複雑化する
（２） 売却や担保設定をしたいと思ったときに時間と労力がかかる
（３） 書類の取得が困難で登記に時間がかかる
（４） 共有者の一人に借金がある場合、差し押さえられてしまう可能性がある
（５） 震災等があった時に整備等ができない
（６） 震災等があった時に不動産賠償が受けられない

名義人が亡くなった瞬間から名義を書き換えるまでは、事実上その不動産は相続人全員の共有状態になります。
そしてそのうちの誰かが亡くなると、その所有権利はそのまま亡くなった人の相続人に相続されます。

名義人が亡くなった時点では相続人は数人という場合でも、例えば、3世代前のまま登記がされていないと、現時点では20人を超えてくるということは、よくあることです。
もしこの状態で特定の相続人の名義に不動産登記をする場合、この共有者全員が所有権を持っているため、全員の同意と書類が必要になります。１人でも同意してくれない人がいると登記ができません。

また、子供だけならまだしも、亡くなった相続人の妻まで含まれていると、権利関係はさらに複雑化します。
これだけ人数がいると、中には会ったことも話したこともない人がいてもおかしくありませんし、そのような人から同意を得るのはなかなか難しいですよね。

登記をしていない期間が長ければ長いほど相続人は増えて複雑化し、同意を得るのが大変になっていきますので注意が必要です。

売却や担保設定は亡くなった人の名義の不動産ではできませんので、遺産分割協議等をして不動産の所有者を確定する必要が有ります。共有者の一人が行方不明であったり、認知症になってしまったりするとその方々の同意が取れません。

このようなことを、将来的に考えているということであれば、できれば共有にせずに相続登記をすることをお勧めいたします。

行方不明者がいる場合には、まずは家族で探し始めると思いますが、どこにいるかわからなかった場合には、家庭裁判所の許可を得て不在者財産管理人を立てたり、失踪宣告などが必要になります。

また、認知症の方がいる場合には、成年後見人を申立てる等の手続きが必要になります。

役所は、亡くなった人の住民票の除票なら５年、戸籍なら50年もしくは80年間、保存することが義務づけられています。期限を過ぎてしまうと役所で亡くなった人の書類を取得することができなくなってしまう可能性があるということです。

今は、データで保存されていることがほとんどですから、5年の保存期間が過ぎたら直ちに消去ということはなく、結構前のものでも取得できますが、さすがに15年や20年前のものだと取得が難しいかもしれません。

相続人の一人に借金があって、返済が滞っている際に、その債権者が判決などに基づいて相続財産を差し押さえる場合があります。

この場合、債権者は、相続人の法定相続分を差し押さえることができるので、勝手に法定相続分の相続登記をしてから、債務者（共同相続人の1人）の持分について差押え登記をすることができます。

つまり、誰も知らない第三者が相続人として所有権を得ることになり、もし売られてしまった場合、その不動産は買い手との共有名義となってしまうのです。

東日本大震災の際、とても困ったのが、土地の持ち主がわからず、整備等が滞ってしまうということでした。

熊本地震でも同じようなことが起こってきています。道が寸断されている場合に、他の道を通して救援物資などを届けたいのですが、通りたい道の所有者がわからず、ただでさえ遠回りをしないといけない上に、より遠くなってしまうということが起こってしまいます。

いざというときのためにも、相続が起こった際には、その都度、登記をしておいて欲しいと思います。

不動産賠償とは、事故や契約違反、不法行為などにより不動産が受けた損害を、金銭などで補てんすることをいいます。

不動産賠償は本来、実際に住んでいる人に対して行うものですが、対象者全てのそれを特定することは難しい場合があるため、原則として登記上の名義人に対して行われます。

東日本大震災で原発事故により自宅に住めなくなった人に対して東京電力が不動産賠償を行おうとしましたが、相続登記されていないがために賠償が行えない、というケースも報告されていました。

相続登記には、期限はありませんが、登記をしないで放置することで、上記のように、ご自身の家族で混乱が生じたり、迷惑をかけたり、場合によっては、地域の皆さんに迷惑をかけることになりますので、相続が起こった際には、速やかに登記をすることをお勧めします。