「小規模宅地の特例」をご存知の方は、とても多いのではないでしょうか。
ただ、その具体的なところ、と言うと、そこまでは詳しくないという方もいらっしゃると思います。
そこで、今回は、小規模宅地の特例を分かり易く解説したいと思います。

個人が、相続又は遺贈により取得した下記用途として使用していた宅地等について、一定の限度面積まで、減額できる特例が有ります（この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。以下「小規模宅地の特例」）。
・被相続人の居住用宅地等（自宅等）
　　・被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住用宅地等（同上）
　　・被相続人の事業用宅地等（アパート・マンション、商店等）
　　・被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族の事業用宅地等（同上）
　　・特定同族会社の事業用宅地等（同上）
※相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

分かりやすく解説すると、被相続人が住んでいたところや行っていた事業は、相続人にとってもそれが生活基盤を維持しているものであって、相続税納税のために、この宅地等を処分しなくてはならず、それによって生活基盤を喪失することを避けるために配慮されたものです。

① わかりやすく言うと、商店等のお店を営んでいる場合に適用します。
②・③　わかりやすく言うと、会社に貸している場合に適用します。そのうち、②は家族が行っている会社に対して貸している場合になります。
④・⑤　わかりやすく言うと、アパートやマンションとして貸している場合に適用します。④は対象物件を、アパートやマンション経営をしている会社に貸している場合になります。
⑥　わかりやすく言うとご自宅の場合に適用します。

特例が適用できる宅地等を2つ以上持っていた場合は、限度額までは併用できますが、限度面積が異なる区分である場合は、その限度額に占める割合を別の限度額に換算した場合の残りの面積まで、適用することができます。

例えば、(a)150㎡のご自宅の他に、(b)300㎡のアパートを保有していた場合、⑥でご自宅の全面積を適用したとします。
このとき、(a)の限度面積は、330㎡ですが、200㎡に換算すると91㎡になります。したがって、（b）は、残りの109㎡（200－91）について、⑤を適用できます。

小規模宅地の特例を適用できるための主な用件は、下記のとおりです。
細かい部分もありますので、実際に適用できるかどうかは、必ず税理士に相談してください。

・引き継いだ（相続開始前から営んでいた）事業を、相続税の申告期限まで営んでいること
・その宅地等を相続税の申告期限まで、有していること

＜配偶者の場合＞
・要件は有りません

＜同居していた親族の場合＞
・相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住していること
・その宅地等を相続税の申告期限まで、有していること

＜同居していない親族＞
・被相続人に配偶者や同居していた親族がいないこと
・相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者が所有する家屋に居住していないこと
・その宅地等を相続税の申告期限まで、有していること

・相続税の申告期限においてその法人の役員であること
・その宅地等を相続税の申告期限まで、有していること

・引き継いだ（相続開始前から営んでいた）貸付事業を、相続税の申告期限まで営んでいること
・その宅地等を相続税の申告期限まで、有していること

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告が必要になります。その申告時に、特例を受ける旨を記載し必要な書類を添付します。
特例を受ければ税金がかからないなどの場合、これを適用すると相続税がかからないからと安心して、放置してしまった場合、後で申告をしようと思っても、相続発生から一定の期間が過ぎてしまうと、特例を適用できなくなりますので、必ず、ご確認のうえ、申告手続きを行ってください。

不動産を購入するだけで相続税の節税になると聞くけれど、どういうこと？と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、どうして、不動産の購入をするだけで、節税になるのかの仕組みを解説したいと思います。

相続税の計算上、土地は、原則として路線価という評価方法で評価します。
この路線価は、実際にその土地を売買した場合に得られるであろう金銭の価値（市場価格）よりも一般的に低くなっています。
低くなる割合は、地域や周りの環境、土地の形や場所などによって様々ですが、例えば、市場価格の80％であったとします。
となると、現預金1億円で購入した不動産は、8,000万円となり、それだけで、評価が下がるのです。

相続税の計算上、建物は、原則として固定資産税評価額で評価します。
これは、固定資産税を納付する際の元となる評価です。固定資産税は、この評価から、市区町村ごとの加減算をした標準額から毎年の税金を計算しています。
この固定資産税評価額も、一般的に建築費用より低くなる傾向にあります。
実際にその建物を建てた場合に比べて、概ね40～70％程度の評価になるともいわれております。そのため、例えば、現預金1億円を建物の建築費用に替えた場合、7,000万円になったとします。

これだけで、2億円が１億５千万円になり、約１/４の資産を圧縮することになるため、相続税対策になるのです。

さらに、これを貸した場合、借主にも権利が一部移転することになりますので、持ち主（貸主）は、その分を差し引くことができます。
土地は、（１）の評価額からその評価額に借地権割合と借家権割合及び賃貸割合を乗じたものを差し引くことになります（※1）。
建物は、（１）の評価額からその評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じたものを差し引くことになります。

（※1）土地だけを貸す場合は、、（１）の評価額からその評価額に借地権割合を乗じたものを差し引くことになります

ここで、借地権割合とは、自用地に対する借地権価格の割合をいい、借地権とは、その土地を使用できる権利を言います。
借家権割合とは、所有している家屋を貸している場合に、通常の建物の評価額に対する建物の貸家の評価額の割合のことですが、現在ほとんどの地域が30％となっています。
「借地権割合」及び「借家権割合」は地域により決まっており、その割合は路線価図や評価倍率表で確認できます（国税庁のホームページで確認することができます）。

例えば、借地権割合が80％出会った場合、人に貸すことで、土地は6,080万円（※2）、建物は4,900万円（※3）と評価されますので、合計で1億980万円となり、現預金でもっていた場合の約半分になります。

（※2）8,000×（1-80%×30%×100%）
（※3）7,000×（1-30%）

さらにさらに、この貸した不動産の土地に「小規模宅地等の特例」が適用できた場合や、不動産購入で一部を借入れた場合等は、より節税効果が高くなります。
小規模宅地等の特例で、土地の評価が（２）の50％となった場合、土地は3,040万円となりますので、現預金で持っていた場合から見ると、約6割の圧縮ということになります。

（参考）

このように、現預金で持っている場合よりも、不動産を購入した方が節税になるのです。
このうち、戸数のわりに土地が狭いタワーマンションなどは、より効果が高くなるということで、多くの資産家が相続対策に利用していましたが、今は、税務署の目が厳しくなったということで、少し落ち着いているようです。
また、不動産は、節税効果は高いと思いますが、金融資産よりも換金性が低くなり、分けることが困難かつ、他のトラブルを起こしかねませんので、これらのデメリットも把握した上で、相続人と話し合いながら、対策していただければと思います。