保有している土地の前の道路が狭いと評価が下がるというのは本当ですか

私の自宅は、このような立地になっています。

路線価は、40万円でした。
広さは600㎡で、奥行は30m、間口は20mです。
自宅が面している道路の幅は3mです。
地区区分は「普通住宅地区」です。
この場合、どのように評価するのですか。

一部分の評価を下げることができます。

自宅が面している道路が一定の幅を下回る場合、一部分をセットバックとして評価します。
セットバックとは、建築基準法上の道路で、幅員が4m未満（6m指定区域内は6m）の場合は、道路の中心線から2m（3m）の位置まで敷地を後退させる必要があり、その部分のことを言います。

(1) 利用制限が無いものとした場合の評価額の算定
路線価　×　奥行価格補正率　×　地積　＝　利用制限が無いものとした場合の価額

(2) セットバック部分の面積（地積）の算定

(3) （１）　－　（１）　×　（２）/地積　×　0.7　＝　評価額

というように計算します。

セットバック部分は、評価対象地の面する道路が建築基準法第42条第2項の道路か否かを調べ、セットバックを要する面積を調べます。
4m道路であれば、中心線から2mに足りない部分がセットバック部分になります。

数字を当てはめますと

奥行30mは、奥行価格補正率が0.98　
セットバックが必要な部分は、「2m（中心線から必要な距離）－1.5m（実際の距離）」ですので、0.5m

(1) 400,000円　×　0.98　×　600㎡　＝　235,200,000円

(2) 0.5m　×　20m　＝　10㎡

(3) 235,200,000円　－　235,200,000円　×　10㎡/600㎡　×　0.7　＝　232,456,000円

この土地は、約2億3,246万円となります。