相続のよくある質問

質問私の自宅はどう評価するのでしょうか

私の自宅は、このような立地になっています。
%e5%9b%b31

路線価は、(A)40万円と(B)30万円でした。
広さは600㎡で、奥行は(A)に面している方が30mで、(B)に面している方が20mです。
地区区分は「普通住宅地区」です。
この場合、どのように評価するのですか。

答え正面路線価と側面路線価を明らかにしてから、評価額を算出します

角地に面している宅地の評価は、2面の路線価が異なる角地と同じ角地(準角地)があります。2面のうち、どちらが正面で、どちらが側方かを判定してから評価額を算出していきます。

(1) 正面路線の判定
① (A)×奥行価格補正率
② (B)×奥行価格補正率
①と②のうち大きい方が正面路線、小さい方が側方路線

(2) 1㎡あたりの評価額の算出
③正面路線価 × 奥行価格補正率 = 正面路線価を基にした価額
④側方路線価 × 側方からの奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率 = 側方路線影響加算額
③と④の合計 = 1㎡あたりの評価額

(3) 1㎡当たりの評価額 × 地積 = 評価額

というように計算します。

ここで、新しく側方路線影響加算率というものが出てきました。側方路線影響加算率とは、側方路線の影響となる加算補正率のことをいいます。
角地は、道路(路線)に一面にしか接していない土地に比べると、利用効率が良いため、評価が高くなります。
この側方路線影響加算率は準角地よりも角地の方が大きくなります。

普通住宅地区ですと、角地が0.03、準角地が0.02です。

この補正率は、国税庁のホームページに公表されています。
奥行価格補正率表

数字を当てはめますと

奥行30mは、奥行価格補正率が0.98
奥行20mは、奥行価格補正率が1.00 ですので、

(1)①400,000円 × 0.98 = 392,000円
   ②300,000円 × 1.00 = 300,000円

   ① > ② ですので、
(A)が正面路線、(B)が側方路線となります。

(2)③400,000円 × 0.98 = 392,000円
   ④300,000円 × 1.00 × 0.03 = 9,000円
   ③と④の合計 = 401,000円
 

(3)401,000円 × 600㎡ = 240,600,000円

この土地は、2億4,060万円となります。