不動産を相続した場合に、名義変更をしたほうが良いのか、するとしたらどのように進めるのか、名義変更に期限はあるのか、必要な書類は何か、費用はどれくらいかかるのかなど気になっている方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産を相続した際の名義変更(不動産の相続登記)の手続き等について、詳しく解説していきたいと思います。

1.不動産の名義変更とは

相続した不動産の名義変更とは、亡くなられた方の名義から相続する方へ登記上の名義を変更すること(以下、「相続登記」といいます)を言います。
相続登記に、期限はありません。
ところが、期限が無いからといって、そのまま放置してしまうと、様々なトラブルが発生する可能性が高くなります。
その状況が、将来裁判沙汰に発展するというケースも少なくありません。
また、お亡くなりになられた方の名義のままですとその不動産の売却をすることもできません。借入れをする際の担保とすることもできません。
いざ、そのようなことが必要になってから相続登記をすればよいと考えていると、相続人が増えていたり、特定の相続人の考えが相続発生時と変わってくるなど状況が変わり、なかなか名義変更が進められないというお話もよく伺います。相続発生後は速やかに相続登記を行うことをお勧めしています。

2.必要書類

相続登記をするための主な必要書類は下記の通りとなります。

【取得場所】法務局(どこの法務局でも取得可能です)等

登記申請書の用紙は、法務局の窓口またはホームページから取得することができます。
司法書士に依頼される場合は、司法書士が作成等します。

【取得場所】被相続人の本籍地の市区役所・町村役場

相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等(以下、「連続戸籍」という)が必要となります。
転籍や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で、除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。
また、現在の戸籍謄本がコンピュータ化されている場合、コンピュータ化前の改正原戸籍も取得しなければなりません。
転籍を多く繰り返していると、相続手続きの際に必要な除籍謄本は多くなるために注意が必要です。

なお、法務局にて「法定相続情報一覧図の写し」(登記官の認証文言付きの書類原本)を取得されている場合は、この写しを提出すれば、連続戸籍の提出は原則として不要となります。

【取得場所】被相続人の最後の住所地の市区役所・町村役場

住民票の除票とは、死亡したときに死亡時の住所地で作成されるものです。
こちらも、法務局にて「法定相続情報一覧図の写し」(登記官の認証文言付きの書類原本)を取得されている場合は、この写しを提出すれば、住民票の除票の提出も原則として不要となります。

【取得場所】相続人それぞれの本籍地の市区役所・町村役場

相続人は、世帯全員分の現在戸籍を取得する必要があります。
被相続人の戸籍に含まれている場合は、別に取得する必要はありません。
また、相続人間で代表相続人が取得すると決めていた場合でも、別世帯であったり、兄弟姉妹の戸籍をとろうとすると、本人の委任状等がないと取得できないことも多いので、注意が必要です。

こちらも、法務局にて「法定相続情報一覧図の写し」(登記官の認証文言付きの書類原本)を取得されている場合は、この写しを提出すれば、相続人の戸籍の提出も原則として不要となります。

【取得場所】不動産を取得する相続人の住所地の市区役所・町村役場

不動産を取得される方の本籍や続柄等の全ての記載があるもの(省略事項のないもの)をご準備する必要があります。ただし、個人番号の記載がない住民票である必要があります。個人番号の記載がある住民票の写し等は添付しないように注意しましょう。

遺言書が有る場合は、遺言書。
遺言書が無い場合は、相続人全員が実印で押印してある遺産分割協議書が必要となります。遺産分割協議書には、相続人全員の印鑑証明書の添付が必要となります。
なお、遺言書が有る場合でも、遺産分割協議書が必要になる場合もありますので、詳しくはご相談ください。

【取得場所】法務局(通常は、どこの法務局でも取得可能です)

登記簿謄本(登記事項証明書)は、所有者やその親族ではなくても、誰でも請求することができます。
登記簿謄本(登記事項証明書)には、登記記録の全部を記載した全部事項証明書と、一部を記載した一部事項証明書、現在事項証明書などがありますが、取得の際には全部事項証明書が必要となります。
また、最近ではコンピュータ化された一部の法務局で他の管轄の登記簿も取得できるようになりました(登記情報交換システム)。例えば、東京法務局港出張所で札幌法務局や那覇地方法務局管内の登記簿を取得することができるようになりました。わざわざ遠くの法務局に行かなくても、お近くの法務局で他の管轄の登記簿謄本が取得できます。
ただし、全ての法務局でこのシステムを利用できませんので、事前に法務局に電話で確認しておくと安心です。また、正確な地番・家屋番号がわからないと利用できませんのでご注意下さい。
この点、住所しか分からない場合は、管轄の法務局に連絡をして、住所を伝えると地番の照会をしてくれます。この照会は、管轄の法務局でしかできませんので、ご注意ください。

【取得場所】不動産所在地の都税事務所(東京23区の場合)又は市区役所・町村役場

固定資産評価額は、毎年5月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に同封された、「課税証明書」に記載されています。
固定資産評価額は「課税明細書」を見れば原則分かりますが、相続や売買、贈与、財産分与等で不動産の名義を変える登記を申請する際は、「固定資産評価証明書」は添付書類として必ず必要になります。
なお、役所等によって、「土地課税台帳登録事項証明書(評価証明)」や「固定資産課税台帳記載事項証明書」等名前が異なる場合がありますので、各役所等にご確認ください。
不動産の登記に利用したいと伝えるとスムーズです。

3.手順

①2でご説明した必要書類を集めます
②司法書士に頼む場合は、委任状を作成します(委任状は、依頼する司法書士が作成します)。
③登記申請書に記載をします。
④①②③を、対象不動産を管轄する法務局に提出します。
⑤1週間から2週間で登記が完了しますので、完了しましたら「登記識別情報通知」を取得します。

④を郵送で行う場合は、返信用封筒を同封しておくと、登記完了後登記識別情報通知が送られてきます。

4.費用

登記にかかる費用のうち、必ずかかるのは、登録免許税です。
司法書士に依頼する場合は、登録免許税の他、司法書士報酬がかかります。
また、相続登記の場合は、贈与や売買によって不動産を取得した場合にかかる不動産取得税はかかりません。

相続登記の登録免許税は、土地も家屋も

【相続】不動産の価額×1,000分の4

となります。

(ご参考)
【売買】不動産の価額×1,000分の20
(土地については、平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15)
(建物については、平成32年3月31日までは軽減税率を受けられる場合がありますので、詳細はお問い合わせください)

【贈与】不動産の価額×1,000分の20

相続ハウスの相続登記費用はこちらでご確認いただければと思います。
http://souzokuhouse.com/fee/

5.不動産を相続する際のポイント

今まで、相続した不動産の名義変更について、解説してまいりましたが、ここで、不動産を相続する際のポイントについてもご確認いただければと思います。

遺産分割協議は労力のかかる話し合いになるため、一旦みんなで共有にしておこうと考えている方は、とても多いのではないでしょうか。
そんな気軽な考えが、将来のトラブルを引き起こすことになるかもしれないということを是非ご認識しておいていただければと思います。
過去にご相談があった例をいくつかご紹介します。

① 兄弟で広い土地を共有で相続し、当時はお互い「半分ぐらいまでは建物を建てても良いけれど、それ以上は建てないようにしよう」と口約束をしていたにもかかわらず、数十年経って一方が半分以上の敷地に建物を建ててしまい、いざ、もう一方が土地の半分を売って将来の貯蓄にしたいと考えたときに、売れなくて困ったというケースがあります。

② 相続発生時に口頭で長男が土地を相続することになっていたが、登記をしていないまま約20年が経過した土地について、長男が売却を考えていたが、登記をしていなかったため、6人兄弟の相続人全員の承諾が必要になった。6人のうち、5人は売却に賛成であったが、1人が反対をしたために売却ができない状態が続いている。長男は、このまま兄弟の誰かに何かあった場合、共有名義人がもっと増えるため、自分たちの世代で終わらせたいと考えているが、1人の反対によって、協議がもう何年もまとまらないでいるというケースもあります。
不動産の共有名義は、数十年後の次の世代に代替わりする際にトラブルになることが少なくありません。そのため、相続発生直後にはトラブルケースへの発展に実感がないとも思いますが、すぐに売却するなどの事情が無い限り、できるだけ共有名義にしないことをお勧めします。

今のところは使う予定が無い不動産について、いつか活用するかもしれない等と保有し続けている不動産はありませんか。
ところが、いつか使うかもしれないと思って固定資産税のみを支払っているが、結局ずっと使っていないというケースもあります。
極端ではありますが、「いつか使うかもしれないは一生使わない」のではないでしょうか。さらに、売却しようと思った時期には、既に売れなくなってしまうとなれば、折角の財産が負の遺産になってしまいます。
相続発生時に、使う予定が思い当たらないような場合は、売却も視野に入れてご検討されることをお勧めいたします。

相続財産に対して、相続税がかかる場合には、誰が不動産を相続するかによって節税となる場合があります。
通称「小規模宅地等の特例」というのを聞いたことはありませんでしょうか。
こちらの特例適用要件に当てはまる場合には、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、土地の評価額を80%減額することができます(自宅等の場合)。
この適用要件のひとつに、配偶者や同居の親族が相続することというのがあり、別居の親族が相続する場合より税額を抑えることができる可能性があります。
誰が相続するのが節税対策になるのかということも考慮に入れながら遺産分割ができるとよりご家族にとって良いのではないでしょうか。

相続税には、配偶者の税額の軽減があります。
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が相続等した遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
(1) 1億6千万円
(2) 配偶者の法定相続分相当額
この優遇規定を最大限利用すると、逆にそのとき相続等した配偶者の相続が発生した場合に、相続税が多額にかかってしまい、トータルで税額を見た場合に多くの税金を納付することになりかねません。
そこで、相続財産の多くを占める不動産等は、配偶者が居る場合でも、できる限り子供世代などに相続させておく方が却ってよいという場合もありますので、検討してみてください。

6.まとめ

今回は、不動産を相続した場合の名義変更について、名義変更をしたほうが良いのか、名義変更に期限はあるのか、必要な書類は何か、費用はどれくらいかかるのかなどについて、解説いたしました。
また、不動産を相続する際のポイントもまとめてみました。
不動産は、相続財産の多くを占める財産であるといっても過言ではありません。
しっかり誰が相続するのかを検討し、名義変更をスムーズに進めていただければと思います。