家を相続する上で知っておきたい５つの基礎知識

遺産相続の中でも、特に悩まれている方が多いのが、家の相続についてではないでしょうか。
現金のようにきっちり等分して分けることが非常に難しいために遺産分割で揉めやすい上、相続税を考える時にも「主な財産が家で預金等は少なく、相続税に不安がある」という悩みが出てきたり、不動産登記という名義変更の手続きを行わなければならなかったりと、考えなければならない事がたくさん出てきます。
そこで今回は、家の相続に関する手続きの一連の流れや、家の相続を考えるときに知っておくべきポイントについてご紹介致します。

相続財産に土地・家屋等の不動産が含まれている場合の相続手続きは以下の流れで行われます。
なお、不動産登記と相続税申告の順序は前後することもあります。

（遺言書がない場合） 家を含めた全財産について遺産分割を行う ↓ 財産総額が基礎控除額を超えた場合は相続税申告を行う ↓ 不動産登記（相続登記）により名義変更を行う ↓ 不要な場合は売却等により処分する

この流れを把握した上で、各手続きを行う上でポイントとなる事項についてご説明致します。

相続財産の分割方法には以下の４つの方法があります。

【遺産分割の種類と比較】

	現物分割	代償分割	換価分割	共有分割
方 法	個々の財産をそのまま相続人に分配する	一部の相続人に財産を与え、他の相続人に対し金銭を支払う債務を負わせる	財産を売却などして金銭に換えて各相続人に分配する	数人の相続人で持ち分を定めて分配する
メ リ ッ ト	わかりやすさ 財産現物を残せる	公平な遺産分割が可能 財産現物を残せる	公平な遺産分割が可能	公平な遺産分割が可能 財産の現物を残せる
デ メ リ ッ ト	相続分どおりに分配することが難しい	債務を負担する相続人に支払能力がないと不可能	売却の手間と費用がかかる 財産現物が残らない 譲渡益に対し所得税及び住民税がかかる	利用や処分の自由度が低い 共有者に次の相続が起こると権利関係が複雑化する

家を相続した人が、その家にそのまま住み続けたい場合は、換価分割以外の方法で遺産分割を行うことになりますが、共有分割にしてしまうと、後に不動産の売却や担保設定する際に名義人全員の同意が必要となり、そこで問題が発生しやすくなります。
その点、代償分割によって誰か1人が単独名義で不動産を相続し、差額分を他の相続人へ支払えば、共有名義の問題を回避しつつ、相続人全員が納得できる遺産分割ができます。

代償分割を利用して他の相続人にお金などを渡す場合は、必ず「代償金として△△に○○（代償の金額や名前）を支払う」という旨を遺言書や遺産分割協議書に含めましょう。
記載せずにそのまま渡してしまうとそれは単純な贈与とみなされ、贈与税が発生してしまいます。

代償分割を行って他の相続人に支払いを行う場合は、基本的に相続税や贈与税等の税金はかかりません。ただし、代償分をお金ではなく不動産等にした場合、渡す側も受け取る側も税金が発生する可能性があります。
代償分として不動産等を渡す場合、渡した側はその不動産を時価で譲ったことになります。
したがって、渡した財産の時価がその財産の取得価格を上回る場合には譲渡益が発生し、所得税（譲渡所得税）がかかります。
そして不動産を受取った側は、取得の際の税金（登録免許税・不動産取得税）がかかるのです。

相続財産の総額が一定額以上ある場合は相続税の申告が必要になります。
その一定額のことを「相続税の基礎控除額」といい、以下の式で求められます。

基礎控除額＝３０００万円＋（法定相続人×６００万円）

相続税の申告が必要な場合、相続が発生した日から10ヶ月以内に税務署へ相続税申告書の提出・相続税の納付をしなければなりません。

しかし、相続税申告が必要なケースの中でしばしば「家が財産の大部分を占めていて、金融資産が少なく納税資金が払えない」という事態が発生することがあります。
そのための救済措置として「小規模宅地等の特例」という制度があります。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた自宅や事業に使われていた土地で一定の要件を満たすものに関しては、相続税の評価額を大幅に減額することができる制度です。
適用となる範囲や要件については以下の表の通りです。

区分		内容	対象者	上限面積	減額割合
被相続人等の居住用に供されていた宅地	特定居住用宅地	住んでいた家の宅地 (自宅の土地）	・配偶者 ・生前から同居をしている親族 ・生計を共にしている親族 ・同居でない親族(家なき子）	330㎡	80%減
被相続人等の事業用に供されていた宅地	特定事業用宅地	商店 （八百屋・花屋・たばこ屋等）	・事業を引き継ぐ親族 ・生計を共にしており、相続後にその宅地で事業を行う親族	400㎡	80%減
	特定同族会社事業用宅地	事業に使っていた宅地 （会社・工場の土地等）	その会社の役員を務めている親族	400㎡	80%減
	貸付事業用宅地	人に賃貸していた宅地 （アパート・駐車場の土地等）	相続後もその宅地の貸付事業を引継ぎ、保有し続けている親族	200㎡	50%減

例えば、被相続人と同居していた相続人が被相続人名義の土地を相続する場合には、特定居住用宅地の要件を満たせば、土地の相続税評価額を80％減額することができます。
相続税評価額が1億円の土地の場合、小規模宅地等の特例を適用すると相続税評価額が2,000万円となる為、大幅に評価額を下げることが可能です。

土地を相続する際は、小規模宅地等の特例適用の可否は相続税額に大きく影響します。

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税が発生しないことが判明したとしても、相続税の申告は必須です。
相続税の申告を行い「我が家は小規模宅地等の特例を受けて相続税が0円になりました」という意思表示を税務署に行うことによって特例適用が認められるわけです。
申告をせずにそのまま申告期限を迎えてしまい、後々、税務署から指摘を受けた場合には、小規模宅地等の特例を適用出来ずに相続財産を評価されることもありますので、十分にご注意ください。
相続税の申告が不要なケースとは、小規模宅地等の特例を適用しなかったとしても相続税申告の対象にならなかった場合のみです。

土地や建物などの不動産を相続した場合、取得した時点では名義はまだ被相続人のままです。
取得した不動産の名義を被相続人から相続人へ変更するには、不動産登記の手続きを行わなければなりません。この相続に伴う不動産登記を相続登記ともいいます。
不動産の名義変更は義務ではなく、また、手続きに期限もありません。
しかし、不動産の名義を変更しなければ、売却や、金融機関等で借入をする際の担保提供をすることができません。
また、次の相続が発生した場合にトラブルの原因となることもあります。
その為、不動産を相続したら名義変更手続きを忘れずに行うことをお勧めします。

名義人が亡くなった瞬間から名義を書き換えるまでは、事実上その不動産は相続人全員の共有状態になります。すると、その不動産を売却や担保設定しようと思っても、名義人全員の同意がなければできなくなります。
また、その不動産をどうしたいかで名義人同士で揉める可能性もあります。

名義を一人に集約せず共有状態のまま誰かが亡くなると、その所有権利はそのまま亡くなった人の相続人に相続されます。
登記をしていない期間が長ければ長いほど相続人は雪だるま式に増えていくので、名義をまとめることがますます困難になっていくのです。

相続した不動産を売却し、その売却額が取得費を上回る場合には、その利益に対して所得税（譲渡所得）がかかります。（その他売却に際して印紙税もかかります。）
この点、被相続人が住んでいた自宅で、相続が発生したことにより空き家となってしまった不動産を売却する際に、一定の要件を満たすと譲渡所得の金額から3,000万円まで控除することができる特例があります。
特例を受ける為には細かな適用要件がありますので、詳しくは相続ハウスにご相談下さい。

換価分割により遺産分割を行う場合、家を一旦単独名義で相続し、売却した代金を相続人間で分割する方法があります。ただしその場合、遺産分割協議書等で売却代金の分割方法等をあらかじめ定めておかなければ、単なる贈与とみなされ贈与税が課せられる可能性もありますので注意しましょう。

家を相続した後に、その家を使用も売却もせず空き家のまま放置しておくと、それだけで固定資産税がかかってしまいます。
そればかりか、「空き家対策特別措置法」により「特定空き家等」と認定されれば指導、勧告、撤去命令などの対象となり、所有者が撤去命令に従わない場合は所有者の費用負担により強制的に取り壊しとなる場合もありますので、今後使う予定のない空き家は早めに処分することをお勧めします。

今回は、家を相続する上で知っておきたい基礎知識をご紹介しました。
不動産は価値が高いのに容易に分割ができない為、多くの方が悩まれ、争いの原因になることが多いのが実情です。
また、不動産の所有者になることで、新たに負担することになる税金や管理、自身の相続が発生した際の問題等、安易に相続すると後々大変なことになってしまう場合もあります。
土地・家屋等の不動産が相続財産にある場合は、今回ご紹介した内容等を踏まえ、ぜひ、ご相談下さい。