二世帯住宅に小規模宅地の特例は使えますか親の土地に、二世帯住宅を建てようと思っています。
小規模宅地の特例を利用する際の注意点などありますか。
【家系図】
基本的には使えます。二世帯住宅にした場合、土地の全部に対して、小規模宅地の特例を使うためには、建物を区分所有にしてしまうと、被相続人が住んでいる部分に対するところにしか、特例を適用することができませんので、注意が必要です。
例えば、100㎡の土地に1階部分70㎡、2階部分70㎡の建物があり、1階にご両親が、2階に息子家族が住むとします。
その際、建物全体をお父様名義(図2)にしていれば、土地100㎡に対して特例が適用できますが、1階部分をお父様名義、2階部分を息子様名義（共有ではなく、区分所有）で登記(図3)してしまうと、土地の50㎡分に対してしか、特例を適用できません。
図2
図3
土地全体の価値が1億だと仮定すると、前者では2,000万円と評価できるのに対して、後者では、6,000万円の評価になります。
また、ご両親がお亡くなりになる直前等に二世帯住宅にする場合等は、お二人が他界された後、どのように利用するかも視野に入れて、建替えないともったいないということにもなりかねませんので、注意してください。
