相続のよくある質問

質問私の自宅はどう評価するのでしょうか

私の自宅は、このような立地になっています。
%e5%89%8d%e5%be%8c
路線価は、(A)40万円と(B)30万円でした。
広さは600㎡で、奥行は30mです。
地区区分は「普通住宅地区」です。
この場合、どのように評価するのですか。

答え正面路線価と裏面路線価を明らかにしてから、評価額を算出します

前後に面している宅地の評価は、二面の路線価のうち、どちらが正面で、どちらが裏面かを判定してから評価額を算出していきます。

(1) 正面路線の判定
① (A)×奥行価格補正率
② (B)×奥行価格補正率
①と②のうち大きい方が正面路線、小さい方が側方路線

(2) 1㎡あたりの評価額の算出
③正面路線価 × 奥行価格補正率 = 正面路線価を基にした価額
④裏面路線価 × 裏面からの奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率 = 二方路線影響加算額
③と④の合計 = 1㎡あたりの評価額

(3) 1㎡当たりの評価額 × 地積 = 評価額

というように計算します。

ここで、新しく二方路線影響加算率というものが出てきました。二方路線影響加算率とは、角地以外で2つの路線に接している土地の裏面路線の影響となる加算補正率のことをいいます。
道路(路線)に二面に面している土地は、道路に一面にしか接していない土地に比べると、利用効率が良いため、評価が高くなります。
また、側方路線に接する場合であっても、現実に角地としての効用を有しない場合には、側方路線影響加算率に代えて二方路線影響加算率を適用します。

普通住宅地区ですと、0.02です。

この補正率は、国税庁のホームページに公表されています。
奥行価格補正率表

数字を当てはめますと

奥行30mは、奥行価格補正率が0.98 ですので、

(1)①400,000円 × 0.98 = 392,000円
   ②300,000円 × 0.98 = 294,000円

①  > ② ですので、
(A)が正面路線、(B)が裏面路線となります。

(2)③400,000円 × 0.98 = 392,000円
   ④300,000円 × 0.98 × 0.02 = 5,880円
③と④の合計 = 397,880円
 

(3)397,880円 × 600㎡ = 238,728,000円

この土地は、約2億3,873万円となります。