オープンは、

　　　　　　9月8日（金）　　　　10:00~　　　です。

店舗の詳細は「店舗案内」ページをご覧下さい。

新宿駅西口直結　地下道を通れば、雨にも濡れずにご来店いただけます。
西口改札から約7分とアクセス良好です。
新宿店もよろしくお願いいたします。

今後は、より多くのお客様からのご相談をお受けできるよう、新宿に移転し、新店舗において営業を開始する運びとなりました。
新店舗の詳しいご案内は、改めてさせていただきます。

今後とも、変わらぬご愛顧の程、よろしくお願い申し上げます。

認知症で後見人をつけている母にも相続させないといけないのでしょうか

生前、父と母は、それぞれ生きていけるだけの財産はあるからと、お互いにどちらが先に逝っても、お互いには相続させず、すべて子供たちに相続させようと話していて、それを私たちも聞いていました。

先日、父が亡くなり、言われていたとおりの内容の遺言書が出てきました。
ところが、父が亡くなる前から母は認知症が発祥していて、既に後見人もついています。

今回の遺言書で、母の取り分が無いことを後見人に遺留分の減殺請求をしなくてはならないと言われ、妹と共に戸惑っております。
そんなことってあるのでしょうか。

後見人がついている相続人は、遺留分の減殺請求をしないとならないのです

このケースは、どうにかならないものかと私も個人的に思っているのですが、後見人の言う通りになることが多いです。

後見人は、被後見人（今回でいうとお母様）の財産を守ることを任務としております。
相続が発生した際に遺留分を侵害されていることが分かった場合は、他の相続人等に請求しなくてはならないのです。

後見監督人がいる場合等は、請求をしない場合、このことを指摘される可能性もあると思います。
後見人が士業の場合は、任務として請求せざるを得ないでしょう。

すなわち、原則的には、遺留分の減殺請求をしてくると考えておく必要があります。

このようなケースもありうることを考えると、遺言書を作成する際の対策としては、2つあると思います。

1つは、遺留分を考慮した遺言書を遺すこと
もう1つは、生前元気なうちに、裁判所に遺留分放棄の許可を得ておくこと

でしょう。

本件の場合、いずれは、ご兄妹に相続される財産だと考えられますので、その他のケースよりは、救われるのではないかと思います。

（参考）
例）子が無く、夫が、夫の両親より先に亡くなってしまった場合、両親のどちらかもしくは両方が認知症で、両親が相続した夫の財産は、妻には相続されない。。。。など

建物の評価は、固定資産税の納付書のどこを見れば分かるのでしょうか

相続税の概算額を把握したく、色々調べているのですが、建物は、固定資産税評価額を見ればよいというところまで、分かりました。
ところが、納付書には、色々な数字が記載されており、どれがそれに当たるのかがよく分かりません。
どれが、建物の評価になるのでしょうか。

「価格」または「評価額」と記載があるところを見てください

固定資産税課税明細書、すなわち固定資産税の納付書の後ろに添付されている明細書のことですね。
納付書は、自治体にもよりますが、大体4月の終わりから5月ぐらいに送付されるとところが多いと思います。

こちらの見方が分からないというご相談は、よくお受けします。

下記にサンプルを用意しました。

オレンジの部分が、固定資産税評価額です。こちらが、相続税の評価で使う数字になります。

※上段が土地、下段が建物（家屋）
※サンプルは、実際の固定資産税課税明細書の一部です。自治体によって、様式は異なります。

その中で一番多いのは、課税標準額と価格の違いが何か？ということです。
二つを比較してみましょう。

固定資産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、各自治体の長が、地目別に定められた評価方法により評価した額のことをいいます。

価格は、3年に1度、評価替えを行っています。その後2年間は、原則として、据え置きをします。
但し、新築や増改築があった建物（家屋）や合筆などがあった土地などは、新たに評価を行い、価格を決定します。

通常、建物（家屋）の課税標準額＝価格（評価額）となっています。

土地は、課税標準額≦価格（評価額）となります。
価格を元に、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などを適用して、調整した額になります。

この額を元に固定資産税は決定されます。すなわち固定資産税を計算する基礎となる額ということです。

課税標準額は、下記のような特例措置により軽減されています。

① 小規模住宅用地（住宅１戸につき200㎡までの部分）
固定資産税・・・１／６
都市計画税・・・１／３

② 一般住宅用地（住宅１戸につき200㎡を越える部分）
固定資産税・・・１／３
都市計画税・・・２／３

③ 市街化区域農地
固定資産税・・・１／３
都市計画税・・・２／３

詳しくは、こちらをご覧ください→http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

建物が建っていると、評価額の1/6に課税されるのに更地にするとそれがなくなるという話を聞くという方もいらっしゃると思いますが、これが根拠になります。
現在では、空家になって1年以上放置していると、この特例が受けられなくなるとも言われておりますが、それも、この特例の適用外にするという意味になります。

負担調整措置とは、平成9年の税制改正によって生じた格差を解消していくための調整になります。
それまでは、固定資産税の評価額に対する税負担が地域や土地によって格差がありました。
この点、税の公平の観点を鑑みて、この格差を解消していくための仕組みが導入され、その調整が加味されているということです。

どう調整されているかについては、こちらをご確認ください。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o13

固定資産税課税明細書の見方、お分かりになりましたでしょうか。
こちらで分からないようでしたら、一度、お持ちになってご来店いただければと思います。

「法定相続情報証明制度」って何？

「法定相続情報証明制度」というのができるという話を聞きました。
この制度があると、今までと何が違うのでしょうか。

相続手続きを簡素化するための制度です。

法定相続情報証明制度は、2017年5月29日より運用を開始する制度です。

今までは、相続手続を行う際、お亡くなりになられた方の戸除籍謄本等（連続戸籍）を，銀行口座等の解約や不動産の登記などを行う際に、各手続窓口に提出して、1週間から1ヶ月程度の時間を要して相続手続が完了していました。
手続きを早く終わらせたい方にとっては、時間がかかりますし、原本を還付してもらうためには、ひと手間かかる場合もありました。場合によっては、原本を提出しなければならないこともあり、複数部ずつ取得したり、何度か取り直しにいかなくてはならない場合などもありました。

今後は、法務局に連続戸籍と相続関係を一覧に表した図（法定相続情報一覧図）を提出すれば，登記官にその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付してもらえます。
その後の相続手続は，法定相続情報一覧図の写しを利用することで，連続戸籍を何度も出し直す必要がなくなります。

この制度の運用が始まることで、下記のようなメリットが見込まれます。

・写しを複数交付してもらうことで、同時に手続きが進められ、手続きに要する時間を短縮することができる。

・連続戸籍が必要な相続手続きが多数ある場合でも、一度、法定相続情報一覧図を交付してもらえれば、その後は、連続戸籍の提出が不要になる。

・被相続人の相続人等（代襲相続人を含む）
・民法上の親族（代理人）
・弁護士、司法書士、税理士等の専門家（代理人）

下記のいずれか
・被相続人の本籍地
・被相続人の最後の住所地
・申出人の住所地
・被相続人名義の不動産の所在地

法定相続情報一覧図の保管期間は5年間であり、その間は、一覧図の写しを再交付することができます。
ただし、再交付を申出することができるのは、当初、一覧図の保管等申出をした申出人に限られます。なお、他の相続人が再交付を希望する場合は、当初の申出人からの委任が必要となります。

詳しくは、法務局のHPをご確認いただければと思います。
法務局HP

手続きを簡素化できる制度ですので、ぜひ利用してください。

生命保険を使った相続対策ってどういうものがあるの？

先日、友人と相続の話をしていたら、生命保険が相続対策によいらしいということをいっていました。私も友人も、聞いた話というだけでどういう効果があるのかは、よく分かりませんでした。
どういう効果があるのでしょうか。

節税対策や揉めない対策、納税資金対策にもなります

生命保険を利用することで、相続税の節税対策になります。
生命保険金には相続税の非課税枠があり、一定の金額までは相続税がかからずに受け取ることができるためです。
また、節税ができるだけではなく納税資金や代償分割金等の資金に充てる為の対策にも非常に有効です。
下記で、生命保険を使った主な生前対策についてご紹介します。

相続人が受け取った死亡保険金は、「500万円×法定相続人の数」が非課税となります。

例えば、父、母、子の家族構成の場合、父の相続が発生した際には、母、子の２人が法定相続人となりますので「500万円×法定相続人の数2名」で1,000万円までが非課税の相続財産となります。相続人２人がそれぞれ500万円ずつ保険金を受け取った場合でも、相続人のうち１人がまとめて全額受け取った場合でも同様です。もし、1,000万円を超える保険金を受け取った場合は、相続税の計算では超えた部分が課税対象になります。

このように現金で1,000万円持っていると相続税がかかる可能性がありますが、保険に変えるだけで相続税の課税対象から外し、財産を圧縮することができます。

保険金は、受取人固有の相続財産となります。つまり、法定相続人の中で遺産分割協議をする必要はなく、受取人の財産とすることができます。

例えば、父が子に対して1,000万円の現金を相続させたい場合、保険金の受取人を子にしておけば他の法定相続人と遺産分割協議をすることなく1,000万円を子が取得することができます。

相続が発生した後は葬儀代や入院費、相続税の納税資金等、すぐに現金が必要となる場面があります。
しかし、凍結されている被相続人の預貯金を引き出すには、金融機関に遺産分割協議書等の必要書類を提示し、口座の解約手続きをする必要があります。

一方、生命保険は保険会社に対し受取人が保険金の請求を行うだけで支払われる為、容易に現金を取得することができます。

遺言書や遺産分割協議を経て、代償分割金や遺留分を他の相続人へ支払わなければならない場合があります。

例えば、相続財産の中で不動産が大半を占める場合は、不動産を相続しなかった相続人に対して不動産を相続した相続人が代償分割金として支払う場合です。

まとまった金額になることもありますので、不動産を相続する人を受取人としておけば他の相続人に対して代償分割金を支払うことができます。
この場合、受取人を間違えると逆効果になることもあるので、注意が必要です。

【休業期間】
平成29年5月3日（水）～平成28年5月5日（金）

5月6日は、土曜日で定休日ですので、5月7日（日）10時より通常営業致します。

引き続き、相続ハウスをよろしくお願い致します。

相続対策で孫に承継させるとどんな効果がありますか

相続対策として、孫に財産を承継することがよいという話を聞いたのですが、どのような効果があるのでしょうか。また、孫に相続財産を承継させるにはどのような方法があるのでしょうか。

代飛ばし相続のメリットと方法を解説します

孫が財産を承継した場合、被相続人の財産を減らすことができる為、相続財産を圧縮することができます。

また、法定相続人に贈与した場合、贈与した時から3年以内に相続が発生するとその贈与財産は相続税の対象に加算され、生前贈与の効果はなくなってしまいます。
しかし、孫等の法定相続人以外の方に贈与した場合は3年以内に相続が発生したとしても、その贈与財産は相続税の対象に加算されません。さらに、被相続人から孫に財産を移すことにより相続税が課税される機会を一代回避することができ、相続税の節税対策を図ることができます。

基礎控除を超える金額の贈与を行う場合には贈与税が発生しますが、相続税を回避することができることを踏まえますと、結果として孫に財産を贈与した方が税額を抑えられる場合があります。

・一代飛ばして相続することで、子から孫への相続を飛ばすことができ、一族の相続税総額で考えた場合、税額が軽減される可能性がある

・孫を養子にした場合、基礎控除額や非課税枠が1人分増える為、節税効果になる可能性が高い

・法定相続人に贈与した場合だと、相続開始前3年以内の贈与財産は相続税の対象に加算されてしまうが、孫に贈与した場合は相続税の対象に加算されない

・孫へ相続した場合、2割加算された相続税が課せられる

・孫へ贈与した場合、贈与税が相続税よりも高くなることがある

・特定の孫のみを養子にした場合、他の親族とのトラブルになる可能性がある

また、孫に財産を遺すには、主に下記の4つの方法があります。孫は（代襲相続人である場合を除き）原則として法定相続人ではない為、生前に下記のような方法をとらなければ孫に財産を承継することはできません。

・生前贈与（※）
・養子縁組
・遺言書による遺贈（財産を信託する場合を含みます。）
・保険受取人に指定

※生前贈与には、暦年贈与の他、孫にも適用できる「教育資金の一括贈与」や「結婚・子育て資金の一括贈与」、「住宅取得等資金贈与」等の特例もあります。

生前贈与で孫に財産を遺す場合は、できるだけ早い段階から孫への生前贈与を始めることで、より相続税の節税効果が大きくなる可能性があります。その為、孫へ財産を承継させる場合は、計画的に行うことをお勧めします。

独り身の私、何かあったときが心配なのですが。。。

これまで仕事一筋でやってきた自分も、気がついたら65歳になっていました。
現在、定年退職となりひとり暮らしをしています。
一度、結婚はしましたが離婚をして子供もおりません。

わずかの財産があり、年金生活で毎日をおくっていますが、実家の歳老いた両親を見ていると、自分の今後のことが心配になりました。
子供にも頼れない私は、どうしたらいいでしょうか？

任意後見制度を利用してみてはいかがでしょうか

そんな心配を払拭するために、この場合、「任意後見制度」を利用して、「任意後見人」を決めておくことをお勧めします。
判断能力がしっかりしている内に、将来の万が一に備えて、自分の財産管理や身の周りの援護を行ってくれる人を、自分が信頼できる人に頼んでおくというものです。

任意後見契約においては、任意後見人をだれにするか、どこまで後見事務の仕事をお願いするかは、話し合いで自由に決めることができます。

今回は、その手続きとメリットデメリットを簡単に下記にご紹介します。

判断能力に不安はないものの、今から支援を受けたいといった場合には、移行型と呼ばれる方法で「任意代理契約」と「任意後見契約」の双方の契約を結びます。「任意代理契約」は当事者間で結びます。その契約に定めた内容に基づき任意代理人の支援が始まります。同時に任意後見契約手続きを公証役場で行います。
この時点では依頼人から委任を受けた支援者は、「任意後見受任者」としての立場になります。

公証人役場で公正証書を作成するため、以下の費用がかかります。
① 公正証書作成の基本手数料： 11,000円
② その他登記手数料：嘱託手数料、印紙代等（具体的な金額はご利用の公証役場にご確認下さい）

やがて委任者に認知症の症状が出始めた場合に、任意後見受任者が家庭裁判所に申し立てをして、今度は、「任意後見監督人」の選任をしてもらいます。
任意後見監督人は、委任者が選んだ後見人がきちんと仕事をしているかチェックを行い不正なども防ぐ人です。
「任意後見監督人」選任後、「任意後見受任者」は、はじめて「任意後見人」になります。

＞申立書・申立書付表（家庭裁判所）
＞任意後見契約公正証書（写し）
＞本人の戸籍謄本、成年後見等に関する登記事項証明書（法務局）、診断書
＞任意後見監督人候補者の住民票　他

＞本人(依頼人)の住所地の家庭裁判所

＞申立費用：登記費用の収入印紙800円・1,400円、切手3,000～5,000円程度
＞鑑定費用（医師による精神鑑定が必要な場合）：5万円程度
※詳細は、本人(依頼人)の住所地の家庭裁判所にお問合せ下さい。

最後に、任意後見制度を利用するメリット・デメリットをまとめてみました。

■本人の判断能力が低下する前に、お願いしたい人に自由に後見人を依頼することができる。
■公正証書を作成することで契約内容が登記されるので公的に証明される。
■任意後見監督人が選任されるので任意後見人の仕事をチェックできる。

■判断能力が低下すると任意後見制度は利用できない（元気なうちにしかできない制度です）。
■委任者の死後の事務や財産管理は委任できない（同時に死後事務委任契約を締結するのが一般的です）。
■任意後見制度は利用しはじめるタイミングが難しい。

空き家を相続しました。維持するか売るか迷っています

相続で、親が住んでいた自宅を相続しました。私たち兄弟は、既に慣れ親しんだマイホームがあり、実家に戻る予定はありません。
ですが、実家ですし、維持するか売ってしまうか兄弟で悩んでおります。
何かアドバイスはありますでしょうか。

気持ちの整理がついたら、今売っておいた方がよいかもしれません

空き家のご相談は、とても多いです。
解体費用が高い、面倒くさい、売れるかわからない、など様々な理由で売却に踏み出せていないという方もいらっしゃいます。
また、誰も住んでいないのに共有で相続してしまって、兄弟によって、売りたい人と売りたくない人がいて揉めてしまっている。
等のお話もよく効きます。

最近空き家に対する様々な優遇処置や法令ができており、実は空き家を売るとしたら今がとてもいいタイミングなのです。
今回はなぜ空き家を売るなら今がいいのかをご紹介しますので、参考にしていただいて、維持していくか売るかの判断材料になればと思います。

最近は放置された空き家が増えてきており、実際に崩壊のおそれや衛生状態が悪くなるなど危険なものもあります。
そのような状況を改善するため、2015年5月26日に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
これは市町村の調査で「特定空き家等」と認定されれば指導、勧告、撤去命令などの対象となるというもので、所有者が撤去命令に従わない場合や、市町村が手を尽くしても所有者が分からない場合は、強制的に取り壊しができる様になったのです。
（認定されたらすぐ取り壊しになる訳ではありません）
しかも、この取り壊し費用は所有者が負担しなくてはいけません。

•そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
•著しく衛生上有害となるおそれがある状態
•適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
•その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（空家対策特別措置法第2条より）

また、特定空き家に認定されると「住宅用地における固定資産税の特例」が受けられなくなるため、固定資産税が上がります。
もし認定されても、翌1月1日までに改善すれば固定資産税が上がることはありません。

解体費用の補助は多くの自治体で行われています。
解体費用が高くて困っている方は、対象の空き家がある地域に補助金制度があるか確認してみましょう。
補助金の金額は、解体工事費用の半分や1/3など、自治体により様々です。
補助金を受けることができる条件は自治体によって異なっていますが、旧耐震基準で建築されているものや防火地域等の地域指定があることが多いようです。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却した空き家のうち、一定の条件を満たしていれば売却益（譲渡所得のうち）3,000万円までは非課税になるというものです。　

・相続開始まで自宅であり、相続により空き家になった
・昭和56年5月31日以前に建築された
・マンションなど、区分所有建物ではない（戸建てである）
・相続から3年を超過する日の属する12月31日までの譲渡である
・売却額が1億円を超えない
・相続から空き家以外になっていない（使用履歴がない）
・行政から要件を満たす証明書等が発行されている
　以上の要件を全て満たす必要があります！

これは平成28年4月からスタートした特例であり、空き家の売買を活発にして空き家を減らしていく目的で定められました。
この控除が使えるのは、現在のところ、平成31年12月31日までです。